전월세 재계약 인상 상한 5%와 계약갱신요구권 1회·2년 정리

전월세 재계약에서 보증금이나 월세를 올릴 때 증액청구는 약정한 금액의 20분의 1(5%)을 넘지 못합니다. 임차인이 쓸 수 있는 계약갱신요구권은 1회이며, 이 권리로 갱신되는 기간은 2년으로 봅니다. 두 제도는 주택임대차보호법 제6조의3과 제7조에 나뉘어 있어 함께 읽어야 재계약 때 헷갈리지 않습니다. 이 글은 조문에 적힌 내용만 순서대로 정리했습니다.

증액청구는 약정 금액의 20분의 1을 넘지 못합니다

보증금이나 월세를 올려 달라는 증액청구의 상한은 주택임대차보호법 제7조 제2항에 있습니다. 증액청구는 약정한 차임이나 보증금의 20분의 1의 금액을 초과하지 못합니다. 20분의 1은 백분율로 5%입니다.

이 상한은 증액을 청구할 수 있는 근거가 되는 제7조 제1항과 함께 봐야 합니다. 당사자는 약정한 차임이나 보증금이 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동으로 적절하지 아니하게 된 때 장래에 대하여 그 증감을 청구할 수 있습니다. 즉 임대인이 올리고 싶다고 해서 자유롭게 올리는 것이 아니라, 법에 정한 범위 안에서 청구하는 구조입니다.

증액은 직전 증액 후 1년 이내에는 청구하지 못합니다

상한 비율과 별개로 시기 제한도 있습니다. 제7조 제1항 후단에 따라 증액청구는 임대차계약 또는 약정한 차임·보증금의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못합니다. 이 1년 제한은 2020.7.31 개정되었고, 20분의 1 상한은 같은 날인 2020.7.31 신설되었습니다.

또 하나 확인할 점은 지역별 조례입니다. 특별시·광역시·특별자치시·도 및 특별자치도는 지역별 임대차 시장 여건 등을 고려하여 본문 범위에서 증액청구의 상한을 조례로 달리 정할 수 있습니다. 따라서 내가 사는 지역의 조례가 있는지는 해당 광역 지방자치단체의 자치법규에서 따로 확인해야 합니다.

20분의 1은 증액청구의 상한입니다. 올릴 수 있는 최대치이지 반드시 올려야 하는 금액이 아닙니다.

보증금 1억원, 월세 60만원이면 상한은 이렇게 계산합니다

상한 계산은 약정 금액에 20분의 1을 곱하면 됩니다. 아래 표는 조문의 20분의 1을 적용해 직접 계산한 예시이며, 보증금과 월세를 각각 따로 올리는 경우를 가정했습니다. 지역 조례로 상한을 달리 정한 경우는 반영하지 않았습니다.

예를 들어 보증금이 1억원이면 20분의 1은 500만원이므로 증액해도 1억 500만원이 최대입니다. 월세가 60만원이면 20분의 1은 3만원이므로 63만원이 최대입니다.

계약갱신요구권은 임차인이 1회 행사하고 기간은 2년입니다

계약갱신요구권은 제6조의3에 규정되어 있습니다. 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구하면 정당한 사유 없이 거절하지 못합니다. 거절하지 못하는 주체는 임대인이고, 갱신을 요구하는 권리를 행사하는 주체는 임차인입니다.

임차인은 이 권리를 1회에 한하여 행사할 수 있고, 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다. 갱신되는 임대차는 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 계약된 것으로 봅니다. 다만 차임과 보증금은 제7조의 범위에서 증감할 수 있습니다. 앞에서 본 20분의 1 상한이 갱신 때 가격 조정의 기준선이 되는 이유입니다.

갱신되는 임대차의 해지에 관하여는 제6조의2를 준용합니다.

임대인이 갱신을 거절할 수 있는 사유는 법에 열거되어 있습니다

임대인이 거절할 수 있는 경우는 제6조의3 제1항 각 호에 정해져 있습니다. 아래는 조문에 적힌 사유를 순서대로 옮긴 것입니다.

1. 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우
3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
5. 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
6. 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
7. 임대인이 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 점유를 회복할 필요가 있는 경우(아래 가목~다목 중 어느 하나에 해당해야 함)
8. 임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우
9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서의 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우

철거·재건축을 이유로 거절하려면 세 가지 중 하나에 해당해야 합니다

철거·재건축 사유는 막연히 계획이 있다는 것만으로는 부족합니다. 제1항 제7호의 가목~다목 중 어느 하나에 해당해야 합니다.

가목은 임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우입니다. 나목은 건물이 노후·훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우입니다. 다목은 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우입니다.

재계약을 앞둔 임차인이라면 계약서를 쓸 때 이런 계획을 구체적으로 고지받았는지를 먼저 떠올려 볼 만합니다.

실거주를 이유로 거절하고 제3자에게 임대하면 배상 책임이 생깁니다

임대인이 실거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대하면 임차인이 입은 손해를 배상해야 합니다. 제6조의3 제5항의 내용입니다.

거절 당시 손해배상액 예정 합의가 없으면, 배상액은 아래 세 금액 중 큰 금액으로 합니다. 여기서 환산월차임은 월차임에 보증금(있는 경우)을 제7조의2 각 호 중 낮은 비율로 월 단위 차임으로 전환한 금액을 포함한 것입니다.

보증금을 월세로 바꿀 때에도 상한이 있습니다

재계약 때 보증금의 일부를 월세로 돌리는 경우도 있습니다. 제7조의2는 보증금의 전부 또는 일부를 월 단위 차임으로 전환하는 경우, 전환 금액에 아래 두 비율 중 낮은 비율을 곱한 월차임의 범위를 초과할 수 없다고 정합니다.

• 「은행법」에 따른 은행의 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율
• 한국은행이 공시한 기준금리에 대통령령으로 정하는 이율을 더한 비율

두 비율의 구체적인 수치는 대통령령으로 정해지므로 이 글에서는 적지 않았습니다. 전환을 협의할 때는 현재 적용되는 비율을 법령에서 직접 확인하세요.

법적 성격과 적용 범위를 정리합니다

이 글에서 다룬 조항은 주택임대차보호법(시행 20260102) 규정입니다. 증액 상한을 조례로 달리 정할 수 있는 대상은 특별시·광역시·특별자치시·도·특별자치도입니다.

제시된 원문 조항인 제6조의3, 제7조, 제7조의2에는 벌칙(과태료·형사처벌) 규정이 없습니다. 갱신거절 후 제3자에게 임대한 경우의 손해배상 책임만 규정되어 있습니다.

재계약을 앞두고 있다면 먼저 현재 보증금과 월세에 20분의 1을 곱해 상한을 구하고, 직전 증액으로부터 1년이 지났는지, 지역 조례가 있는지를 차례로 확인하는 순서를 권합니다. 갱신을 요구할 생각이라면 임대인이 내세울 수 있는 거절 사유가 위 목록 가운데 어디에 해당하는지도 함께 살펴보세요.