신축 아파트 사전점검은 법령상 ‘사전방문’이라 부르며, 사업주체가 사용검사를 받기 전에 입주예정자가 공사 상태를 미리 점검할 수 있게 해야 하는 의무입니다. 이를 위반해 사전방문을 실시하게 하지 않은 자에게는 2천만원 이하의 과태료가 부과되고, 주택법 시행령 별표의 개별기준 금액은 2,000만원입니다. 과태료를 내는 쪽은 입주예정자가 아니라 의무를 진 사업주체라는 점을 먼저 알아 두어야 합니다.
사전방문은 사업주체가 실시하게 해야 하는 의무입니다
주택법 제48조의2 제1항은 사업주체가 사용검사를 받기 전에 입주예정자가 해당 주택을 방문하여 공사 상태를 미리 점검할 수 있게 하여야 한다고 정합니다. 조문은 ‘주택’이라고 쓰며, 이 글에서는 신축 아파트 사전점검을 이 조문의 사전방문으로 보고 설명합니다.
의무의 주체는 사업주체입니다. 입주예정자에게 방문할 의무를 지우는 규정이 아니라, 사업주체에게 방문할 수 있게 해줄 의무를 지우는 규정입니다. 시기도 정해져 있습니다. 사전방문은 같은 법 제49조 제1항에 따른 사용검사를 받기 전에 하게 하여야 합니다.
사전방문에 필요한 표준양식은 국토교통부장관이 정하여 보급하고 활용하게 할 수 있습니다. 사전방문의 절차와 방법처럼 법 조문에서 정하지 않은 나머지 사항은 국토교통부령으로 정합니다. 따라서 구체적인 방문 절차는 해당 부령과 사업주체의 안내를 함께 확인해야 합니다.
하자의 뜻과 입주예정자의 조치 요청
법에서 하자는 공사상 잘못으로 균열·침하·파손·들뜸·누수 등이 발생하여 안전상·기능상 또는 미관상의 지장을 초래할 정도의 결함을 말합니다.
입주예정자는 사전방문 결과 하자가 있다고 판단하면 사업주체에게 보수공사 등 적절한 조치를 해줄 것을 요청할 수 있습니다. 조문이 ‘요청할 수 있다’고 되어 있으므로 요청은 권리이며 의무가 아닙니다.
보수공사 등 조치가 필요한 하자의 구체적인 기준은 대통령령으로 정합니다. 어떤 결함이 조치 대상인지는 이 시행령 기준에 따라 달라질 수 있으므로, 이 글의 정의만으로 개별 사안을 단정해서는 안 됩니다.
요청을 받은 사업주체가 해야 하는 일
하자에 대한 조치 요청을 받은 사업주체는 대통령령으로 정하는 바에 따라 보수공사 등 적절한 조치를 하여야 합니다. 다만 사용검사권자가 하자가 아니라고 확인한 사항은 제외됩니다.
입주예정자가 조치를 요청한 하자 중 대통령령으로 정하는 중대한 하자는 특별한 사유가 없으면 사용검사를 받기 전까지 조치를 완료하여야 합니다.
사업주체가 요청 사항을 하자가 아니라고 판단하면 사용검사권자에게 하자 여부를 확인해 달라고 요청할 수 있습니다. 사용검사권자는 사용검사를 하는 시장·군수·구청장입니다. 사용검사권자는 공동주택 품질점검단의 자문을 받는 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 하자 여부를 확인할 수 있습니다.
사업주체는 조치한 내용과 하자가 아니라고 확인받은 사실 등을 입주예정자와 사용검사권자에게 알려야 합니다.
과태료는 의무별로 상한이 다릅니다
사전방문과 관련한 과태료는 형벌이 아닌 과태료입니다. 사전방문을 실시하게 하지 않은 경우의 상한은 2천만원이고, 조치 이행과 결과 통지 의무를 어긴 경우의 상한은 각각 500만원입니다. 아래 표는 주택법 제106조의 규정을 의무별로 모아 정리한 것입니다.
과태료는 대통령령으로 정하는 바에 따라 국토교통부장관 또는 지방자치단체의 장이 부과합니다.
| 위반한 의무 | 의무 주체 | 과태료 | 근거 |
|---|---|---|---|
| 사전방문을 실시하게 하지 않음 | 사업주체 | 2천만원 이하 | 주택법 제106조 제1항 제1호 |
시행령 별표의 금액은 2,000만원이고 차수 구분이 없습니다
주택법 시행령 별표 개별기준은 법 제48조의2 제1항을 위반해 사전방문을 실시하게 하지 않은 경우를 법 제106조 제1항 제1호의 위반으로 보고, 과태료 금액을 2,000만원으로 정합니다. 이 항목에는 위반 차수 구분이 없습니다. 즉 첫 위반과 반복 위반이 표에서 따로 나뉘어 있지 않습니다.
일반기준에는 부과 때 참고할 사항이 있습니다. 위반행위 횟수에 따른 가중 부과기준은 최근 1년간 같은 위반행위로 과태료 부과처분을 받은 경우에 적용합니다. 가중처분의 적용 차수는 그 위반행위 전 부과처분 차수의 다음 차수로 하며, 기간 내 부과처분이 둘 이상이면 높은 차수를 기준으로 합니다.
위반행위가 둘 이상이면 중한 과태료를 부과합니다. 또 부과권자는 위반행위의 정도, 동기와 그 결과 등을 고려하여 개별기준 금액의 2분의 1 범위에서 금액을 늘릴 수 있습니다. 이 글은 이 늘림 규정을 소개할 뿐이며, 늘린 뒤의 최종 금액이 얼마가 되는지는 따로 계산하지 않았습니다.
입주예정자를 위한 사전방문 확인 순서
아래 순서는 위 조문 내용을 입주예정자 입장에서 정리한 것입니다. 하자의 구체적 기준은 대통령령이 정하므로, 개별 항목의 판단은 사업주체의 안내와 해당 기준을 함께 보아야 합니다.
- 사업주체가 사용검사를 받기 전에 사전방문을 실시하게 하는지 확인합니다.
- 방문해서 공사 상태를 살피며 균열·침하·파손·들뜸·누수 등 하자가 있는지 확인합니다.
- 표준양식이 보급되어 있다면 그 양식에 맞춰 점검 내용을 적을 수 있는지 사업주체에 확인합니다.
- 하자가 있다고 판단하면 사업주체에게 보수공사 등 적절한 조치를 요청합니다. 요청은 권리이므로 하지 않는다고 해서 의무를 어기는 것은 아닙니다.
- 사업주체가 알려 주는 조치 내용과 하자가 아니라고 확인받은 사실 등을 받아 보고, 요청한 사항이 어떻게 처리됐는지 확인합니다.
사전방문 자체를 실시하게 하지 않거나, 요청받은 하자에 조치를 하지 않거나, 조치결과를 알리지 않는 것은 모두 사업주체의 의무 위반이며 위 표의 과태료 대상입니다.