임차권등기명령 신청 절차와 효력, 보증금 못 받고 이사할 때

신청은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 하며, 임차권등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 이미 취득한 대항력이나 우선변제권은 그대로 유지되고, 등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 잃지 않습니다.

임차권등기명령은 임차인의 권리이고 의무가 아닙니다

임차권등기명령은 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 경우에 쓰는 제도입니다. 조문은 임차인이 신청할 수 있다고 정하고 있습니다. 즉 신청은 임차인의 권리로 규정되어 있으며, 반드시 해야 하는 의무 규정이 아닙니다.

신청 주체는 임차인입니다. 적용 범위는 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 않은 임차주택입니다. 이 조항은 임대차가 끝난 뒤의 상황을 전제로 하므로, 신청을 생각하는 시점에 임대차가 끝났는지와 보증금이 아직 반환되지 않았는지를 먼저 확인해야 합니다.

이 조항에는 임차권등기명령과 관련한 벌칙 규정이 없습니다. 신청 여부와 시기는 임차인이 판단할 일입니다. 다만 아래에서 보듯 임차권등기를 마치면 임차인에게 유리한 효력이 생기므로, 보증금을 돌려받지 못한 채 상황을 정리해야 하는 임차인에게는 알아 둘 가치가 있는 제도입니다.

신청은 임차주택 소재지 관할 법원에 합니다

임차권등기명령은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원에 신청합니다. 임차인이 현재 사는 곳이나 임대인의 주소지가 기준이 아니라 임차주택이 있는 곳이 기준이라는 점을 놓치지 않아야 합니다.

신청서를 낼 법원은 주택의 주소를 기준으로 찾으면 됩니다. 어느 법원이 관할인지 헷갈린다면 신청서를 내기 전에 임차주택의 주소를 기준으로 관할을 확인하는 것이 안전합니다.

신청서에는 이런 내용을 적어야 합니다

신청서에 적을 사항은 조문에 정해져 있습니다. 아래 표는 그 내용을 항목별로 정리한 것입니다.

신청서 기재와 함께 임차인은 신청의 이유와 임차권등기의 원인이 된 사실을 소명하여야 합니다. 적기만 하면 되는 것이 아니라, 그 내용이 사실임을 법원에 밝혀야 한다는 뜻입니다.

임대차의 목적이 주택의 일부분이라면 해당 부분의 도면을 첨부해야 합니다. 도면 작성 방식 등 세부 사항은 이 글의 확인 범위 밖이므로 신청 전에 법원에 확인하시기 바랍니다.

재판은 가압류 규정을 준용하고, 이의신청과 항고가 가능합니다

임차권등기명령의 신청에 대한 재판, 임대인의 이의신청 및 그 재판, 취소신청 및 그 재판, 임차권등기명령의 집행에는 민사집행법의 가압류 관련 규정이 준용됩니다. 이 경우 가압류는 임차권등기로, 채권자는 임차인으로, 채무자는 임대인으로 봅니다.

임대인은 임차권등기명령의 결정에 대하여 이의신청을 할 수 있습니다. 반대로 법원이 임차권등기명령의 신청을 기각하는 결정을 하면, 임차인은 그 결정에 대하여 항고할 수 있습니다.

임차권등기의 촉탁, 등기관의 임차권등기 기입 등 임차권등기명령을 시행하는 데 필요한 사항은 대법원규칙으로 정합니다. 신청서에 적을 그 밖의 사항도 대법원규칙을 따르므로, 실제 신청에서는 법원이 안내하는 서식과 규칙을 함께 확인해야 합니다.

임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다

임차인은 임차권등기명령의 집행에 따른 임차권등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 취득합니다. 신청서를 냈다는 사실이 아니라, 집행에 따른 임차권등기를 마친 때를 기준으로 효력이 생긴다는 점이 중요합니다.

임차인이 임차권등기 이전에 이미 대항력이나 우선변제권을 취득한 경우에는 그 대항력이나 우선변제권이 그대로 유지됩니다. 임차권등기가 이미 가진 권리를 없애거나 줄이지 않는다는 뜻입니다.

또한 임차권등기 이후에는 대항요건을 상실하더라도 이미 취득한 대항력이나 우선변제권을 상실하지 않습니다. 등기 이후에 대항요건이 달라져도 이미 취득한 권리는 사라지지 않는다는 것이 조문의 내용입니다.

임차권등기가 끝난 주택을 그 이후에 임차한 임차인은 같은 법 제8조에 따른 우선변제를 받을 권리가 없습니다. 임차주택의 일부분이 임대차의 목적인 경우에는 해당 부분으로 한정됩니다.

신청 비용은 임대인에게 청구할 수 있습니다

임차인은 임차권등기명령의 신청과 그에 따른 임차권등기와 관련하여 든 비용을 임대인에게 청구할 수 있습니다. 신청 과정에서 쓴 비용을 임차인이 끝내 혼자 부담해야 하는 것은 아니라는 뜻입니다.

비용을 청구하려면 신청과 등기에 든 비용이 얼마인지 알 수 있어야 하므로, 신청 과정에서 쓴 비용의 내역은 따로 정리해 두는 것이 좋습니다.

금융기관등은 임차인을 대위해 신청할 수 있습니다

금융기관등은 임차인을 대위하여 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다.

임차인 본인이 신청하는 일반적인 경우와 구별해서 이해해야 합니다.

신청 전에 확인할 점을 정리합니다

지금까지 내용을 바탕으로 신청 전에 점검할 사항을 순서대로 정리했습니다.

1. 임대차가 끝났는지, 그리고 보증금이 아직 반환되지 않았는지 확인합니다.
2. 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원, 지방법원지원 또는 시·군 법원이 어디인지 확인합니다.
3. 신청서에 신청의 취지와 이유, 임차주택, 등기의 원인이 된 사실을 적습니다. 대항력이나 우선변제권을 취득했다면 그 사실도 적습니다.
4. 주택의 일부분만 임차했다면 해당 부분의 도면을 첨부합니다.
5. 신청의 이유와 등기 원인이 된 사실을 소명할 준비를 합니다.
6. 신청과 등기에 든 비용은 임대인에게 청구할 수 있으므로 내역을 정리해 둡니다.

신청이 기각되면 임차인은 항고할 수 있고, 결정이 나면 임대인은 이의신청을 할 수 있습니다. 대법원규칙으로 정하는 세부 사항은 신청 전에 법원 안내를 함께 확인하시기 바랍니다.