장기수선계획은 입주자대표회의와 관리주체가 3년마다 검토해야 하고, 검토 결과 필요하면 조정해야 합니다. 수립 대상은 300세대 이상 공동주택, 승강기가 설치된 공동주택, 중앙집중식 또는 지역난방방식 공동주택, 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물입니다. 조정은 관리주체가 조정안을 작성하고 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 합니다.
수립 의무는 사업주체와 리모델링을 하는 자에게 있습니다
공동주택관리법 제29조 제1항은 사업주체 또는 리모델링을 하는 자가 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동주택 공용부분에 대한 장기수선계획을 수립해야 한다고 정합니다.
여기서 사업주체는 공동주택을 건설ㆍ공급하는 사업주체이며, 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축하는 건축주를 포함합니다. 「주택법」 제66조제1항 및 제2항에 따라 리모델링을 하는 자도 수립 의무 주체입니다.
이 구분은 단지의 장기수선계획 문서를 확인할 때 중요합니다. 처음 수립한 주체와 이후 검토하는 주체가 다르기 때문입니다. 수립은 사업주체 등이 하고, 입주 후의 검토와 조정은 입주자대표회의와 관리주체가 맡습니다.
수립 대상 공동주택은 네 가지 유형입니다
수립 대상은 공동주택관리법 제29조 제1항 각 호에 나열되어 있습니다. 아래 표는 조문을 유형별로 정리한 것입니다. 세대수만 보고 판단하지 말고 승강기와 난방방식도 함께 확인해야 합니다.
| 구분 | 수립 대상 | 근거 조항 |
|---|---|---|
| 규모 | 300세대 이상의 공동주택 | 제29조 제1항 제1호 |
| 승강기 | 승강기가 설치된 공동주택 | 제29조 제1항 제2호 |
| 난방방식 | 중앙집중식 난방방식 또는 지역난방방식의 공동주택 | 제29조 제1항 제3호 |
| 복합건축물 | 「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택 외의 시설과 주택을 동일 건축물로 건축한 건축물 | 제29조 제1항 제4호 |
각 호는 별개의 유형으로 나열되어 있습니다.
사용검사 때 제출하고 관리주체에게 인계됩니다
사업주체 등은 장기수선계획을 「주택법」 제49조에 따른 사용검사를 신청할 때 사용검사권자에게 제출해야 합니다. 앞의 표에서 복합건축물에 해당하는 경우에는 「건축법」 제22조에 따른 사용승인을 신청할 때 제출합니다.
사용검사권자는 제출받은 장기수선계획을 그 공동주택의 관리주체에게 인계해야 합니다. 사용검사권자는 사업주체 또는 리모델링을 하는 자에게 장기수선계획의 보완을 요구할 수도 있습니다.
최초 계획의 보관 위치나 열람 방법은 제가 확인한 조문에 나오지 않습니다. 필요하면 관리주체에게 인계받은 계획이 어디에 있는지 문의해야 합니다.
검토는 3년마다, 입주자대표회의와 관리주체가 합니다
입주자대표회의와 관리주체는 장기수선계획을 3년마다 검토해야 합니다. 공동주택관리법 제29조 제2항이 정한 의무이고, 검토 주체는 두 곳 모두입니다.
검토 결과 필요한 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 장기수선계획을 조정해야 합니다. 검토는 정해진 주기마다 하고, 조정은 검토 결과 필요할 때 하는 구조입니다.
검토나 조정이 끝나면 할 일이 더 있습니다. 입주자대표회의와 관리주체는 수립 또는 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설을 교체하거나 보수해야 합니다. 또한 장기수선계획에 대한 검토사항을 기록하고 보관해야 합니다.
3년이 지나기 전에도 조정할 수 있는 경우가 있습니다
제29조 제3항은 주요시설을 신설하는 등 관리여건상 필요하여 전체 입주자 과반수의 서면동의를 받은 경우에는 3년이 지나기 전에도 장기수선계획을 조정할 수 있다고 정합니다.
이 규정의 조정 주체는 입주자대표회의와 관리주체입니다. 문구가 할 수 있다는 형태이므로 임의 규정입니다. 3년 이내에 반드시 조정해야 한다는 뜻이 아니라, 요건을 갖추면 주기 전에도 조정이 가능하다는 뜻입니다.
| 항목 | 3년마다 검토 | 3년이 지나기 전 조정 |
|---|---|---|
| 근거 | 제29조 제2항 | 제29조 제3항 |
| 주체 | 입주자대표회의와 관리주체 | 입주자대표회의와 관리주체 |
| 성격 | 검토는 해야 하고, 필요하면 조정해야 함 | 조정할 수 있음(임의 규정) |
| 요건 | 3년마다 검토 후 필요한 경우 | 주요시설 신설 등 관리여건상 필요 + 전체 입주자 과반수의 서면동의 |
조정은 조정안 작성과 의결 순서로 진행합니다
조정 방법은 공동주택관리법 시행규칙 제7조 제2항에 있습니다. 관리주체가 조정안을 작성하고, 입주자대표회의가 의결하는 방법으로 합니다. 수립기준은 영 제30조 전단에 따라 시행규칙 별표 1에 따른 기준입니다.
조정안에는 선택적으로 반영할 수 있는 사항이 하나 있습니다. 법 제29조제2항 및 제3항에 따라 조정하려는 경우, 입주자대표회의와 관리주체는 「에너지이용 합리화법」 제25조에 따라 기후에너지환경부장관에게 등록한 에너지절약전문기업이 제시하는 온실가스 감소를 위한 시설 개선 방법을 반영할 수 있습니다. 이것도 할 수 있다는 임의 규정이므로 반영이 필수는 아닙니다.
- 조정 필요성 확인: 3년마다 하는 검토 결과 또는 주요시설 신설 등 관리여건상 필요
- 3년이 지나기 전 조정이라면 전체 입주자 과반수의 서면동의 확보
- 관리주체가 조정안 작성(수립기준은 시행규칙 별표 1)
- 입주자대표회의가 의결
- 조정된 장기수선계획에 따라 주요시설 교체·보수, 검토사항은 기록·보관
관리사무소장 교육은 받게 할 수 있는 제도입니다
제29조 제4항에 따라 관리주체는 장기수선계획을 검토하기 전에 관리사무소장으로 하여금 시ㆍ도지사가 실시하는 장기수선계획의 비용산출 및 공사방법 등에 관한 교육을 받게 할 수 있습니다. 교육은 국토교통부령으로 정하는 바에 따르며, 관리주체에게는 받게 할 수 있다는 임의 규정입니다.
교육 업무를 위탁받은 기관은 교육 실시 10일 전에 교육의 일시ㆍ장소ㆍ기간ㆍ내용ㆍ대상자 및 그 밖에 필요한 사항을 공고하거나 관리주체에게 통보해야 합니다. 시ㆍ도지사는 수탁기관으로 하여금 매년 11월 30일까지 다음 연도의 교육계획서를 작성하여 승인을 받도록 하고, 해당 연도의 교육 종료 후 1개월 이내에 교육결과보고서를 보고하도록 해야 합니다.
교육계획서에는 교육일시ㆍ장소 및 교육시간, 교육예정인원, 강사의 성명ㆍ주소 및 교육과목별 이수시간, 교육과목 및 내용이 포함되어야 합니다. 교육결과보고서에는 교육대상자 및 이수자명단, 교육계획의 주요내용이 변경된 경우 그 변경내용과 사유가 들어갑니다.
우리 단지에서 확인할 항목을 정리합니다
지금까지 내용을 단지 점검 항목으로 바꾸면 다음과 같습니다. 모두 제29조와 시행규칙 제7조에서 확인한 내용에 한정했습니다.
- 우리 단지가 300세대 이상, 승강기 설치, 중앙집중식 또는 지역난방방식, 복합건축물 가운데 어디에 해당하는지 확인합니다.
- 사용검사권자로부터 관리주체에게 인계된 장기수선계획이 있는지 확인합니다.
- 마지막 검토 시점으로부터 3년마다 검토가 이루어졌는지, 검토사항이 기록·보관되어 있는지 확인합니다.
- 조정이 있었다면 관리주체의 조정안 작성과 입주자대표회의 의결이 있었는지 확인합니다.
- 3년이 지나기 전에 조정했다면 전체 입주자 과반수의 서면동의가 있었는지 확인합니다.
- 수립 또는 조정된 계획에 따라 주요시설 교체·보수가 이루어지는지 확인합니다.
관리주체가 관리사무소장에게 비용산출·공사방법 교육을 받게 할지, 조정안에 에너지절약전문기업의 개선 방법을 반영할지는 법령상 선택 사항입니다.