건축물대장 변경 신청 안 하면 1차 위반 시 과태료 50만원, 우리 집 변경 대상 확인

건축물대장 기재내용 변경 신청 대상인데 신청하지 않으면 과태료 부과기준상 1차 위반 금액은 50만원입니다. 다만 모든 용도변경이 건축물대장 변경 신청 대상인 것은 아닙니다. 변경 전후 용도의 시설군 관계와 대통령령으로 정한 제외 여부를 살펴야 합니다.

과태료는 신청 대상인데 신청하지 않았을 때 확인합니다

건축물대장 기재내용 변경 신청을 하지 않은 경우에 관한 과태료 근거는 건축법 제113조 제1항 제1호입니다. 과태료 부과기준은 이 위반행위에 대해 1차 위반 50만원, 2차 위반 100만원, 3차 이상 위반 200만원으로 정하고 있습니다. 따라서 제목의 50만원은 건축물대장 변경 신청을 하지 않은 경우의 1차 위반 금액을 가리킵니다.

이 금액을 모든 용도변경에 일률적으로 적용한다고 이해해서는 안 됩니다. 과태료 조항은 건축법 제19조 제3항에 따른 건축물대장 기재내용 변경 신청을 하지 않은 경우를 대상으로 합니다. 먼저 계획한 용도변경이 허가 대상인지, 신고 대상인지, 대장 기재내용 변경 신청 대상인지 구분해야 과태료 기준도 해당하는지 판단할 수 있습니다.

과태료 기준에는 위반행위 횟수를 산정하는 기준도 있습니다. 최근 1년간 같은 위반행위로 과태료 부과처분을 받은 경우에 횟수에 따른 가중 기준을 적용하며, 부과처분을 받은 날과 그 처분 후 같은 위반행위로 다시 적발된 날을 기준으로 횟수를 계산합니다. 위반행위가 둘 이상이면 부과금액이 많은 과태료를 부과한다는 기준도 있습니다.

부과권자는 위반행위의 정도, 동기와 결과 등을 고려해 개별기준 과태료 금액의 2분의 1 범위에서 금액을 늘릴 수 있고, 별표에 정한 사유가 있으면 같은 범위에서 줄일 수 있습니다. 늘리는 경우에도 건축법에 정한 과태료 상한을 넘을 수 없습니다. 그러므로 표에 적힌 금액만으로 개별 사안의 최종 부과액을 단정하기보다, 신청 대상인지와 위반 횟수 및 부과기준을 함께 확인해야 합니다.

변경 전후 용도의 시설군 관계를 구분합니다

용도변경은 변경하려는 용도의 건축기준에 맞게 해야 합니다. 용도변경하려는 건축물이 속한 시설군보다 상위군에 해당하는 용도로 바꾸려면 허가 대상이고, 하위군에 해당하는 용도로 바꾸려면 신고 대상입니다. 이 구분은 건축물대장 기재내용 변경 신청과 별개의 절차 구분이므로, 용도변경이라는 이유만으로 곧바로 대장 변경 신청 대상이라고 판단하지 않아야 합니다.

시설군은 자동차 관련 시설군, 산업 등의 시설군, 전기통신시설군, 문화 및 집회시설군, 영업시설군, 교육 및 복지시설군, 근린생활시설군, 주거업무시설군, 그 밖의 시설군으로 나뉩니다. 각 시설군에 속하는 건축물의 세부 용도는 대통령령으로 정합니다. 따라서 시설군의 이름만 보고 집의 현재 용도와 바꾸려는 용도의 관계를 확정하기는 어렵습니다. 세부 용도를 확인한 뒤 두 용도가 어느 시설군에 속하는지 판단해야 합니다.

같은 시설군 안에서 용도를 바꾸는 경우에는 건축물대장 기재내용 변경 신청 대상인지 살펴야 합니다. 법은 대통령령으로 정하는 변경은 같은 시설군 안의 용도변경이라도 신청 대상에서 제외한다고 정하고 있습니다. 하지만 확인된 기준만으로는 그 제외 대상의 구체적인 용도 목록을 특정할 수 없습니다. 같은 시설군이라는 이유만으로 신청을 생략하거나, 반대로 모든 변경에 신청이 필요하다고 단정하지 말고 해당 변경이 제외되는지 확인해야 합니다.

• 현재 건축물의 용도와 변경하려는 용도를 확인합니다.
• 각 용도의 세부 시설군을 확인하고, 상위군·하위군 변경인지 같은 시설군 변경인지 구분합니다.
• 상위군 변경이면 허가 대상, 하위군 변경이면 신고 대상인지 검토합니다.
• 같은 시설군 변경이면 대통령령으로 정한 신청 제외에 해당하는지 확인합니다.

면적에 따라 사용승인과 설계 규정도 살핍니다

허가 또는 신고 대상 용도변경은 변경 부분의 바닥면적 합계에 따라 추가로 적용되는 규정이 달라질 수 있습니다. 변경 부분의 바닥면적 합계가 100제곱미터 이상이면 사용승인에 관한 규정을 준용합니다. 다만 변경 부분의 바닥면적 합계가 500제곱미터 미만이고 대수선에 해당되는 공사를 수반하지 않는 경우에는 그 사용승인 규정을 적용하지 않습니다.

허가 대상 용도변경에서 변경 부분의 바닥면적 합계가 500제곱미터 이상이면 설계에 관한 규정을 준용합니다. 다만 대통령령으로 정하는 경우는 이 설계 규정의 적용 대상에서 제외됩니다. 이 조건은 허가 대상 용도변경에 관한 것이므로, 신고 대상이나 대장 기재내용 변경 신청만 있는 경우에 그대로 적용된다고 넓혀 말할 수 없습니다.

아래 표는 면적 조건과 적용 규정을 한눈에 대조하도록 정리한 것입니다. 표는 허가·신고 대상 용도변경에 관한 조건을 나타내며, 신청이나 허가가 필요하다는 사실을 면적만으로 판정하는 표는 아닙니다. 먼저 변경 유형을 구분하고, 그다음 해당하는 면적 기준과 예외를 확인하는 순서로 읽어야 합니다.

복수 용도 신청도 건축기준에 맞아야 합니다

건축주는 건축허가, 건축신고, 용도변경 허가·신고 또는 건축물대장 기재내용 변경 신청을 할 때 건축물의 용도를 복수로 정해 신청할 수 있습니다. 복수 용도를 신청할 수 있다는 내용이 모든 복수 용도를 허용한다는 뜻은 아닙니다.

허가권자는 신청된 복수 용도가 건축법과 관계 법령의 건축기준 및 입지기준 등에 모두 적합한 경우에 한정해 복수 용도를 허용할 수 있습니다. 따라서 복수 용도라면 각각의 용도와 관련 기준을 확인해야 합니다. 한 용도가 적합하다는 사실만으로 신청된 복수 용도가 모두 허용된다고 판단해서는 안 됩니다.

우리 집 변경 대상은 신청 유형부터 확인합니다

집의 용도를 바꾸려는 경우에는 변경하려는 용도의 건축기준에 맞는지 확인하고, 현재 시설군과 변경할 용도의 시설군을 비교해 허가 또는 신고 대상인지 구분합니다. 같은 시설군 안에서 바꾸는 경우에는 건축물대장 기재내용 변경 신청 대상인지 확인하되, 대통령령으로 정한 제외 변경에 해당할 가능성도 함께 살펴야 합니다.

이 확인 과정에서 필요한 핵심 정보는 현재 용도, 변경하려는 용도, 각 용도의 세부 시설군, 변경 부분의 바닥면적 합계와 대수선에 해당되는 공사 수반 여부입니다. 이 정보 없이 과태료 표만 보고 우리 집이 신청 대상인지 결정할 수는 없습니다. 시설군별 세부 용도는 대통령령으로 정한다고 되어 있으므로, 이름이 비슷해 보인다는 이유만으로 같은 시설군이라고 추정하지 않는 편이 정확합니다.

대상이라면 신청을 하지 않았을 때 과태료 기준이 적용될 수 있습니다. 미신청 과태료 표의 1차 금액은 50만원이고, 위반 횟수에 따른 기준은 2차 100만원, 3차 이상 200만원입니다. 반대로 신청 대상에서 제외되는 변경이라면 이 미신청 과태료의 전제가 성립하는지부터 달라집니다. 핵심은 용도변경 여부만이 아니라, 법이 정한 신청 대상에 해당하는지 확인하는 것입니다.

시설군별 세부 용도와 신청 제외 변경의 구체적인 범위는 여기 제시된 사실만으로 열거할 수 없습니다. 개별 용도와 변경 내용에 대한 판정으로 오해하지 않도록 구분해 확인해야 합니다.